Bebyggelsesprocent: sådan regnes den, og kan du få dispensation?

"Vi ligger på 29,99 %. Kan vi få dispensation til 35 %, så vi kan bygge en overdækket terrasse?" Spørgsmålet fra en nybyg-gruppe viser, hvor tæt mange bygger på grænsen, og hvor få der ved, hvordan bebyggelsesprocenten egentlig regnes.

Hvad er bebyggelsesprocenten? #

Bebyggelsesprocenten er forholdet mellem bygningernes samlede etageareal og grundens areal. Et hus på 180 m² på en grund på 800 m² giver 22,5 %.

For fritliggende enfamiliehuse i parcelhusområder er bygningsreglementets udgangspunkt 30 %. Men lokalplanen kan sige noget andet, både højere og lavere, og lokalplanen går forud. Tjek derfor altid lokalplanen først.

Hvad tæller med? #

Som udgangspunkt tæller alt etageareal med, målt på ydersiden af ydervæggene:

• Boligens etager, inkl. udnyttet tagetage.
• Kældre, hvis loftet ligger mere end 1,25 m over terræn.
• Garage, carport, udhus og overdækninger, dog med et fradrag.

Fradraget for småbygninger: Ved enfamiliehuse kan du typisk have et vist antal kvadratmeter garage, carport, udhus og overdækkede terrasser, som ikke medregnes. Bygningsreglementet angiver grænsen, og lokalplanen kan afvige fra den. Overskrides grænsen, tæller resten med.

Det var præcis dét, der ramte en bygherre i gruppen: Et 1970'er-hus, hvor tørrerummet på 1. sal blev indrettet til værelser for 15 år siden, landede på 31,1 % mod lokalplanens 30 %, da alt blev registreret korrekt som beboelse.

Regn rigtigt, før du tegner #

1. Find grundens areal i BBR eller på tinglysningen. Vejareal, der er udskilt, tæller ikke med.
2. Læg etagearealet sammen for alle bygninger, nuværende og planlagte.
3. Træk fradraget for småbygninger fra.
4. Del med grundens areal, og gang med 100.

Tænk fremtidige ønsker ind fra start: carport, overdækning, anneks og drivhus. Det er langt lettere at reservere plads i procenten nu end at søge dispensation senere.

Kan du få dispensation? #

Kommunen kan give dispensation fra bygningsreglementets regler og fra lokalplanens bestemmelser, men den har ikke pligt til det. Erfaringen fra grupperne:

• Små overskridelser til sekundære bygninger som overdækninger har bedre chancer end store udvidelser af boligen.
• Naboorientering er ofte et krav. Protesterer naboerne, falder chancen.
• Præcedens tæller. Har naboerne fået lov til det samme, er det et argument.
• Lokalplanens formål er afgørende. Er procenten sat for at bevare et åbent præg, er dispensation svær.

Søg altid, før du bygger. En ulovlig overdækning kan kræves fjernet, og den bliver et problem ved salg, hvor BBR skal stemme.

Ofte stillede spørgsmål #

Tæller en overdækket terrasse med i bebyggelsesprocenten? #

Som udgangspunkt ja, men den kan rummes i fradraget for småbygninger, hvis det ikke allerede er brugt af garage og udhus.

Hvad sker der, hvis BBR ikke stemmer? #

Du har pligt til at holde BBR opdateret. Forkerte oplysninger kan give problemer ved salg, forsikring og byggesag. Ret dem, og søg lovliggørelse, hvis noget er bygget uden tilladelse.

Kan lokalplanen tillade mere end 30 %? #

Ja. Lokalplaner for tæt-lav og rækkehuse ligger ofte højere, og nogle parcelhusområder også.