Servitut eller lokalplan: hvad gælder, når de siger noget forskelligt?

En bygherre i en nybyg-gruppe havde fået byggetilladelse til sin tilbygning. Alt var på plads. Så kom landinspektøren forbi og fandt en servitut fra 1960: Der skulle være 10 meter til vejmidte. Tilbygningen lå 7,75 meter fra vejmidten.

Historien er langt fra enestående. Servitutter er et af de emner, der oftest overrasker bygherrer, fordi de ikke altid dukker op i byggesagen.

Hvad er en servitut? #

En servitut er en tinglyst bestemmelse på ejendommen, som begrænser, hvad ejeren må. Den kan være privat, fx aftalt mellem to naboer eller pålagt af den udstykker, der solgte grunden, eller offentlig, fx pålagt af kommunen eller et forsyningsselskab.

Typiske servitutter i parcelhusområder handler om:

• Afstand til vej eller skel.
• Antal etager, taghældning og materialer.
• Byggelinjer, så huset ikke må ligge tættere på vejen end et bestemt mål.
• Ledninger og kabler, der ikke må bygges over.
• Hegn, beplantning og udsigt.

Lokalplan og servitut gælder samtidig #

Det er her, mange går galt. Lokalplanen er kommunens regler for området. Servitutten er en særskilt bestemmelse på netop din grund. Begge gælder, medmindre lokalplanen udtrykkeligt ophæver servitutten. En lokalplan kan ophæve private servitutter, men kun hvis det står i planen.

Det betyder i praksis:

• Tillader lokalplanen 2 etager, men en servitut siger 1½ plan, kan servitutten stadig begrænse dig.
• Tillader servitutten 2 plan, men lokalplanen siger 1½, gælder lokalplanen.
• Kommunen tjekker ikke altid private servitutter, når den giver byggetilladelse. Det er dit ansvar som ejer at overholde dem.

Læs mere om lokalplanens betydning for byggeriet.

Sådan finder du servitutterne #

1. Slå ejendommen op på tinglysning.dk. Her ligger alle tinglyste servitutter. Nogle gamle dokumenter er kun scannede og kan være svære at læse.
2. Bed ejendomsmægleren eller sælger om servitutredegørelsen, hvis du køber grund.
3. Få en landinspektør til at gennemgå dem, hvis der er mange, eller hvis de handler om byggelinjer og skel. Det er langt billigere før byggeriet end efter.

Hvad gør du, når servitutten spænder ben? #

Rådene fra tråden om servitutten fra 1960:

• Få kommunens accept på skrift. En nabo i samme område havde fået at vide, at tilbygningen skulle fjernes, hvis vejen en dag blev udvidet. En mundtlig accept er intet værd den dag.
• Find ud af, hvem der er påtaleberettiget. Det er den, der kan kræve servitutten overholdt, fx kommunen, en grundejerforening eller naboerne. Nogle gange kan den påtaleberettigede give dispensation.
• Gamle servitutter kan søges aflyst, hvis de har mistet deres betydning. Det kræver typisk en landinspektør eller advokat.
• Tag en forhåndsdialog med kommunen, før du tegner huset, hvis lokalplan og servitut siger noget forskelligt. Se også, hvad naboerne har fået lov til.

Ofte stillede spørgsmål #

Kan kommunen give tilladelse mod en servitut? #

Ja. Byggetilladelsen tager stilling til byggeloven og lokalplanen, ikke nødvendigvis til private servitutter. Du kan derfor have en gyldig byggetilladelse og alligevel overtræde en servitut.

Hvad sker der, hvis jeg bygger i strid med en servitut? #

Den påtaleberettigede kan kræve forholdet bragt i orden, i værste fald at bygningen fjernes. I praksis ender mange sager med en aftale, men det er en dårlig position at forhandle fra.

Gælder en servitut fra 1960 stadig? #

Ja, medmindre den er aflyst eller ophævet af en lokalplan. Alder gør ikke en servitut ugyldig.